clases y tipos de hipoteca

Introducción

El mundo de las hipotecas puede parecer complejo y abrumador para quienes se aventuran a adquirir una vivienda por primera vez o buscan refinanciar su hogar actual. Sin embargo, entender las diferentes clases y tipos de hipotecas es crucial para tomar una decisión informada y adecuada a las necesidades personales y financieras de cada individuo.

Clases de Hipotecas desde punto general y jurídico.

3.1 Clases de Hipotecas en el contexto general

En un contexto general, las clases de hipotecas se refieren a diferentes categorías en las que se puede clasificar una hipoteca, según diversos criterios como el tipo de bien hipotecado, la forma en que se constituye, o el objetivo para el que se otorga. Algunas de las clasificaciones más comunes en este sentido son:

a) Hipotecas según el tipo de bien hipotecado:

  • Hipoteca sobre bienes inmuebles: Esta es la forma más común de hipoteca, en la cual se hipoteca un bien inmueble, ya sea una vivienda, un terreno o un edificio, para garantizar el cumplimiento de una deuda. El bien inmueble se convierte en una garantía para el préstamo otorgado.
  • Hipoteca sobre bienes muebles: Aunque menos frecuente que las hipotecas sobre inmuebles, existen situaciones en las que se puede hipotecar un bien mueble, como vehículos o maquinaria. En este caso, el bien mueble actúa como garantía de la deuda.

b) Hipotecas según el interés o uso del bien hipotecado:

  • Hipoteca urbana: Se refiere a aquellas hipotecas que recae sobre bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas, como viviendas, departamentos, locales comerciales, etc. Este tipo de hipoteca es más común en las grandes ciudades, donde las personas solicitan créditos hipotecarios para la compra de propiedades urbanas.
  • Hipoteca rural: En este caso, el bien hipotecado es una propiedad ubicada en zonas rurales, como tierras agrícolas o ganaderas. Aunque son menos frecuentes, existen hipotecas rurales que se utilizan para financiar actividades productivas o compra de terrenos.

c) Hipotecas según la finalidad del crédito:

  • Hipoteca para la adquisición de vivienda: Son las hipotecas más comunes, donde el crédito se otorga específicamente para la compra de una vivienda o inmueble, y el inmueble adquirido actúa como garantía del préstamo.
  • Hipoteca para construcción o remodelación: Este tipo de hipoteca se usa cuando el crédito es otorgado para financiar la construcción de una nueva propiedad o la remodelación de un inmueble ya existente.

d) Hipotecas según la modalidad del contrato:

  • Hipoteca simple: Es la hipoteca más básica, en la cual un bien inmueble se otorga como garantía del cumplimiento de una deuda. Si el deudor no cumple, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y vender el bien para saldar la deuda.
  • Hipoteca con cláusula de vencimiento anticipado: En este tipo de hipoteca, si el deudor incumple con cualquier condición del contrato, el acreedor puede exigir el pago total de la deuda de manera inmediata, incluso antes de que llegue la fecha establecida.

3.2 Clases de Hipotecas desde el contexto jurídico

En el ámbito jurídico, las clases de hipotecas también se pueden clasificar según diversas características legales que determinan cómo se regula, se constituye y se ejecuta la hipoteca. Las clasificaciones jurídicas se basan en el Código Civil y otras leyes relacionadas con los derechos reales y las garantías en un país determinado.

a) Hipoteca convencional:

Es la hipoteca más común y se establece por acuerdo entre el deudor y el acreedor, generalmente a través de un contrato. En este tipo de hipoteca, ambas partes acuerdan voluntariamente las condiciones del crédito, el monto, los plazos, los intereses y el bien inmueble que se hipoteca. El acuerdo se formaliza mediante una escritura pública ante notario y debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

Características:

  • La hipoteca convencional es flexible y puede adaptarse a diferentes tipos de créditos.
  • Es la hipoteca que se utiliza en la mayoría de las operaciones bancarias para la compra de viviendas o propiedades comerciales.

b) Hipoteca legal:

En este tipo de hipoteca, la ley impone la constitución de la hipoteca sin necesidad de un acuerdo entre las partes. La hipoteca legal puede surgir, por ejemplo, cuando una persona debe una cantidad de dinero por concepto de impuestos, honorarios de abogados o reparaciones que se realizaron sobre su propiedad. En estos casos, la ley autoriza al acreedor a gravar la propiedad del deudor como garantía para el cumplimiento de la obligación.

Características:

  • No requiere el consentimiento del deudor para su constitución.
  • Se utiliza en situaciones donde una deuda o crédito se vuelve obligatoria por ley (por ejemplo, deuda tributaria).

c) Hipoteca judicial:

La hipoteca judicial se establece como consecuencia de un juicio en el que el acreedor gana una sentencia favorable. Este tipo de hipoteca se constituye como parte de la ejecución de una sentencia judicial, y el bien inmueble se graba para garantizar el cumplimiento de la obligación establecida en el fallo judicial.

Características:

  • La hipoteca judicial es el resultado de un proceso judicial y su constitución es ordenada por un juez.
  • Es común en los procedimientos de ejecución de sentencias donde el deudor no ha cumplido con sus obligaciones.

d) Hipoteca voluntaria:

La hipoteca voluntaria es aquella en la que el deudor consiente de manera libre y expresa la constitución de la hipoteca sobre su bien inmueble para garantizar una deuda. Este tipo de hipoteca es la más frecuente en las transacciones comerciales y financieras.

Características:

  • El deudor tiene plena libertad para aceptar o rechazar el establecimiento de la hipoteca.
  • Es la hipoteca utilizada en los préstamos hipotecarios de bancos, instituciones financieras y otras entidades crediticias.

e) Hipoteca con subrogación:

Este tipo de hipoteca permite que un tercero asuma el crédito hipotecario en lugar del deudor original, lo que implica que el nuevo acreedor adquiere los derechos sobre la deuda. En algunos casos, esta hipoteca se utiliza cuando una persona desea pagar un crédito hipotecario existente y sustituir al acreedor inicial.

Características:

  • La subrogación es beneficiosa cuando el nuevo acreedor tiene mejores condiciones para el deudor, como tasas de interés más bajas.
  • Es común en la refinanciación de hipotecas.

f) Hipoteca de segundo grado:

La hipoteca de segundo grado es aquella en la que el bien inmueble ya está hipotecado a favor de un primer acreedor, y el deudor decide hipotecarlo nuevamente para garantizar una nueva deuda a favor de otro acreedor. En caso de ejecución, el primer acreedor tiene preferencia sobre el bien hipotecado.

Características:

  • Se utiliza cuando el deudor necesita más crédito, pero ya tiene un bien hipotecado.
  • El segundo acreedor tiene un derecho subordinado, es decir, solo podrá cobrar su deuda después de que el primer acreedor haya satisfecho su crédito.

Conclusiones:

En el contexto general, las clases de hipotecas se refieren principalmente a las modalidades de la hipoteca según su propósito, el tipo de bien hipotecado, o el uso del crédito. Sin embargo, en el contexto jurídico, las clases de hipotecas tienen un enfoque más técnico y se clasifican de acuerdo a las formas en que se constituyen o los efectos legales que producen, como en las hipotecas convencionales, legales, judiciales, y otras. En ambos casos, el objetivo de la hipoteca es siempre el mismo: servir como garantía real de un crédito, pero las diferencias radican en cómo se formaliza, ejecuta y clasifica dependiendo del marco legal y las necesidades del deudor y el acreedor.

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